🇫🇷 🎙️ La French #1 | Architectes + Maîtrises d'Ouvrages ?
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🇫🇷 🎙️ La French #1 | Architectes + Maîtrises d'Ouvrages ?
Comment les architectes peuvent-ils prétendre à la commande, s'ils ne connaissent pas les objectifs et les besoins d'un client ?
Rita El Gemayel est présidente d'une foncière immobilière. Elle répond à 6 questions en vidéos pour expliquer les attentes d'un promoteur immobilier dans un projet architectural, et le besoin d'écoute et de dialogue pour définir l'architecture de demain :
Une phrase pour décrire notre invitée :
« J’ai commencé dans le groupe Eiffage, où j’ai travaillé dans 3 filiales différentes pendant 12 ans. La première a été la filiale « Aménagement ». Puis, j’ai continué dans la filiale « Promotion Immobilière » où j’ai été directeur des grands projets. Et enfin, j’ai dirigé un bureau d’études techniques. La seconde partie de ma carrière s’est déroulée à la Société Générale où j’ai codirigée la filiale de promotion immobilière qui s’appelle « Sogeprom ». Voilà, et depuis quelques années, je suis plus à l’international. En France, je préside une foncière immobilière, et au Liban, je dirige, en même temps, une société de promotion immobilière. »
ARCHITECTE + MAITRISES D’OUVRAGES
#01 Quels sont les types de maîtrises d’ouvrages ?
#02 Quels sont les principaux objectifs et les besoins ?
#03 Quelle est la responsabilité de l’architecte ?
#04 Comment transmettre de l’architecture ?
#05 Quel est l’avenir dans l’architecture ?
#06 Quels conseils pour les jeunes architectes ?
#01 Quels sont les Types de Maîtrises d’Ouvrages ?
Tout d’abord, il y a tout ce qui est public. La commande publique est définie. On a un besoin d’image avant tout. En général, les architectes s’éclatent parce que, même s’il y a un budget, cela reste moins tendu au niveau de la rentabilité. C’est là où l’on peut voir le plus de créativité des architectes, d’autant plus sur la commande d’équipements publics. Après, il y a tout ce qui est lié à la promotion. Les promoteurs achètent un terrain, ils construisent un bâtiment avec un architecte, et ils le vendent. Il existe l’immobilier d’entreprise et le logement. En immobilier d’entreprise, on a deux choix. Soit, on réalise des bureaux pour une société que l’on connait, et notre interlocuteur direct sera la direction immobilière de cette société. Soit, l’investisseur ou le promoteur réalise un immeuble de bureaux, mais en face, il ne sait pas à qui le vendre. Il peut également le garder en patrimoine, si c’est une foncière, et le louer. Le but étant de gérer ses bâtiments dans le temps, la pérennité, pour eux, devient donc essentielle. Pour revenir aux promoteurs de logement, c’est en général plus contraignant pour les architectes parce que la rentabilité doit être maximum. Enfin, on n’a pas forcément un grand budget comme en immobilier d’entreprise pour avoir de beaux matériaux.
#02 Quels sont les Principaux Objectifs et les Besoins ?
Quand on monte une opération, on va trouver un terrain. On va étudier le marché pour voir quels sont les prix de vente, quel est le rythme de vente. Et à partir de là, on va faire une étude de faisabilité. Lors de cette étude de faisabilité, nous allons faire appel à un architecte. Il va nous accompagner par une esquisse mais, même au niveau de l’esquisse, il faut déjà une idée de l’économie du projet. Pour nous, Maîtres d’ouvrages, ce sont des éléments importants parce que notre bilan financier est extrêmement tendu. On ne peut pas le présenter, en comité de direction, si on n’a pas un minimum de marge. Et si on le présente avec une marge, dans le vécu de l’opération, on sait que cela va se détériorer. Une société doit faire des bénéfices, on se doit d’être vigilant là-dessus. Et nous, on est content et fidèle quand l’architecte, qui est notre partenaire, a compris cela dès le début. Qu’est-ce que cela veut dire ? Cela veut dire, qu’au niveau du plan, il a fait un bon rendement, que ce soit en logement ou en immobilier d’entreprise, et qu’au niveau du budget, il sait combien cela coûte. Il connait les matériaux, il connait la mise en œuvre, il connait les différents problèmes qui peuvent survenir dans la durée et la pérennité d’un bâtiment. S’il maitrise tout cela, c’est notre partenaire, et ce sera à nouveau notre partenaire. C’est ce que l’on attend de lui.
#03 Quelle est la Responsabilité de l’Architecte ?
Je pense que ces dernières années, nous avons eu un vrai changement dans la société qui ne s’est pas accompagné dans l’immobilier, et on est en train de courir pour le rattraper. L’architecte, par rapport aux maîtres d’ouvrages, doit être un visionnaire. Je pense que la responsabilité de l’architecte est très importante dans la vision du monde et dans son accompagnement sur le plan spatial. Et cela, bien au-delà de tout ce que l’on a déjà vu comme connaissances réelles, de tout ce qui est économie du projet, technique de construction, formation continue, et le fait d’être toujours à la page. Je conseille aux architectes qui commencent dans le métier, d’être présent là où se retrouvent les maîtres d’ouvrages, dans des conférences et des salons pour être en amont. Vous, Architectes, vous devez être en amont, avec les villes, avec des maires bâtisseurs, avec des sociétés d’aménagement que ce soit privé ou public, vous devez savoir ce qui va changer, et quels sont les nouveaux quartiers qui vont être en construction. Si vous êtes à l’écoute de tout ce qui se transforme dans la société, vous devenez force de propositions vis-à-vis du promoteur, il va vous écouter et, vous allez avoir accès à la commande. Je conseille beaucoup tout ce côté réseau en amont, pour les architectes, qui doit être un accompagnement de l’exercice de leur métier.
#04 Comment Transmettre de l’Architecture ?
Les architectes peuvent, évidement, dans un premier réflexe, se dire : « Je suis dans une agence, et je vais faire de l’architecture », ou bien : « Je vais créer ma propre agence, et je créé de l’architecture ». Mais en réalité, il y a des architectes présents partout chez les maîtres d’ouvrages, que ce soit chez des promoteurs, chez des aménageurs, mais aussi dans des foncières. La présence d’un architecte parmi la maîtrise d’ouvrage, elle est essentielle. Pourquoi ? Parce que cela permet de faire un lien entre l’équipe de maîtrise d’œuvre, y compris l’architecte, et l’équipe classique de maîtrise d’ouvrage qui, dans beaucoup de cas, est composée de financiers et de gestionnaires. En fait, il y a un vrai besoin de dialogue et de compréhension entre ces deux pôles. Faire le lien, c’est tout aussi intéressant dans la carrière d’un architecte comme travail, parce que finalement, quand on conçoit, cela reste un travail d’équipe. Le bâtiment porte le nom de l’architecte qui l’a conçu. Mais en réalité, c’est un travail d’équipe, et c’est quand même passionnant.
#05 Quel est l’Avenir dans l’Architecture ?
En France, vis-à-vis des maîtres d’ouvrage, tout est très sectorisé. Cela veut dire que si vous êtes en train de faire un bâtiment, il est difficile de faire à la fois du logement social, du logement, des bureaux et autres choses. Les investisseurs vont dire : « Nous, on ne veut pas être en copropriété ». C’est la réaction classique, et sur laquelle, on a eu beaucoup de déceptions durant ces dernières années en France. Au Liban, la première chose qui me vient à l’esprit, c’est la mixité dans la ville. Elle continue à exister d’une manière très naturelle. Nous avons une place avec différents types de commerces. Puis, les premiers étages sont des bureaux, après ce sont des appartements. Parfois, il peut y avoir des restaurants, des laboratoires, des espaces de coworking. Le tout vit d’une manière harmonieuse, ce qui fait que vous n’avez pas cet effet de « coupure ». Tout devient mixte, cela crée la Ville, et cela crée la Vie. C’est vraiment exceptionnel. Je trouve qu’il faut que l’on retrouve cette tradition d’une ville mixte.
#06 Quels Conseils pour les Jeunes Architectes ?
Suivez votre instinct. Qu’est-ce que vous avez envie de faire ? Est-ce que vous avez envie de créer vous-même ? Est-ce que vous avez envie de participer à une équipe qui crée ? Ou bien, est-ce que vous avez envie de participer à toute l’histoire de la création du bâtiment, de réfléchir en amont ? Vous pouvez aller chez un aménageur, vous pouvez aller en maîtrise d’ouvrage aussi. C’est comme vous avez envie. Tout est ouvert, c’est un travail d’équipe. Et après, ce qui est important, c’est d’être à l’écoute de la transformation des habitudes et des orientations de la société. Ensuite, une phrase qu’il faut retenir : « Je ne suis pas uniquement un artiste ». Je suis une entreprise, cela veut dire que, je fais mon commercial, et je construis mon réseau. Et enfin, je maîtrise ce que je suis en train de dessiner sur le plan économique et technique. Je dessine un projet, je sais combien cela coûte. Je sais quels sont les matériaux que je vais utiliser, et je sais aussi quelle est la durée du chantier. Si dès le début, j’ai toute cette technicité, c’est extrêmement rassurant pour la maîtrise d’ouvrage.